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【保費融資】仲買樓放租賺錢?保費融資回報更高?

保費融資 買樓收租

在這個年代「上車」是每個人的目標。一些人會買樓等升值,另一些人會選擇買樓放租然後做雙租族。不過今時今日,香港樓市是否仍然是最值得投資的資產?除了樓市外,保險融資會否是另一種更可觀的投資呢?

Darkmoney將為你分析

1)買樓收租

2)保費融資兩者的利弊。

買樓收租價值會受環境因素所影響

有不少報道指出近年的二手成交量因不同因素而下跌不少,甚至出現劈價樓。

參考中原指數從2018年開始中原指數升勢已漸漸回落,以大型屋苑為例,港島、九龍及新界東的整體樓價從社會運動開始已下跌最少5%然而,未來樓市會否重拾升勢,仍是未知之計數。

除此之外,租客亦是一個很重要的因素。根據《2020香港物業報告》顯示,截至2019年年尾,一共44,892伙物業是空置,因此買樓收租時也需要留意租務市場的流動性。

單位類型/租金回報率
2019
2020
A類單位(實用面積少於431呎)
2.6厘
2.4厘
B類單位(實用面積431至752呎)
2.3厘
2.2厘
C類單位(實用面積753至1075呎)
2.3厘
2.2厘
D類單位(實用面積1076至1721呎)
2.1厘
2厘
E類單位(實用面積1722呎以上)
1.8厘
2.1厘

根據差餉物業估價署數據,以上圖表反映出2019年及2020年的租金回報率表現較差,普遍只有2%。若果靠放租去賺取收益似乎不是最好的選擇,那如何才能夠穩定地賺取更大的收益?

甚麼是保費融資?

保費融資的概念是投保人把一份受認可的保險合約,當成抵押品,抵押在銀行。銀行會根據抵押品的現金價值再向投保人批出部分貸款以購買保單。對比買樓放租(大約2厘)有更大的回報。

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本金
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目標年期
目標年期回報

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10年
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回報簡介

保單年度
淨賺 (已扣利息)
複利息 IRR
第7年
HK$172,886
5.67%
第8年
HK$269,218
7.00%
第9年
HK$380,298
7.98%
第10年
HK$522,525
8.89%

貸款假設: 還息不還本 H+2%, Cap: P-2.25% (P:5% & H=0.09143%) ​貸款手續費 (一次性) HK$8,156

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總保費
本金
每月還息
目標年期
目標年期回報

US$154,168(~HK$1,195,000)
US$25,133(~HK$195,000)
低至HK$1,742
9年
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回報簡介

保單年度
淨賺 (已扣利息)
複利息 IRR
第6年
HK$61,169
3.68%
第7年
HK$136,415
6.20%
第8年
HK$250,125
8.62%
第9年
HK$325,929
9.09%
第10年
HK$401,485
9.26%

貸款假設: 還息不還本 H+2.0%, Cap: P-2.25% (P:5% & H=0.09%), 貸款手續費(一次性): 0.8%

詳細資料

保費融資計劃比較

無須面對股市波幅仍可得到十分可觀的複利息。特別在低息環境下,借貸成本更低,有利於保費融資。
以往主要是私人銀行 (Private Banking) 才能提供相關服務。
但現時更大眾化,普遍適合較高資產的專業人士,最低門檻為港幣數十萬不等。

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保費融資會受加息影響,回報變得不穩定?

由於保費融資涉及借貸成本及貸款的本金,而借貸利息會受美國加息或減息影響。當利息高於回報,投保人有機會取不回預期回報,因此有不少人擔心保費融資並不是穩賺。

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未來會否加息?

在日前的美聯儲公開市場委員會上鮑威爾曾提及:「未來2至3年內經濟狀況具有相當大的不確定性。將等到數據明確滿足要求後,才會考慮升息」。因此在美國不加息的情況下,借錢息率不會有變動,因此投保人更有機會利用保費融資去取得穩定回報。

保費融資的好處

1.年均回報高,可高達10%

2.風險低

3.增強投保人資金的靈活性 

不少投資項目都要投保人承擔風險,然而不少保費融資計劃已設定成本上限及保證回報,大大減低投保人所需要承擔的風險。對擁有一定資金的人來說,保費融資是不二之選。

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