【泰國樓｜越南樓｜柬埔寨樓｜英國樓】
為何海外物業值得投資？

目錄：為何「買樓收租」在香港已不可行？丨海外買樓有什麼優點？丨各城市基本因素比較丨丨發展中國家需考慮外國直接投資金額丨

「買樓收租」一向是傳統香港人夢寐以求的投資方法。假如回到2003年，你果斷投資樓市，到今時今日已經生活無休，因為十年來香港樓市整體升值132.7%。但是今日香港可能大勢已去，昔日樓市神話可能不再重現。

不過，買樓收租其實不限於香港，放眼世界仍然大把機會，加上近年移民潮，越來越多港人留意海外房地產。

為何「買樓收租」在香港已不可行？

投資房地產一向可分為「賺價」和「賺租金」，香港是較傾向於「賺價」的地方，不過近年值潛力已大減，當中原因包括：

第一：人口減少

香港統計處的人口數據顯示，2020年首次出現自然人口減少。（死亡人口>出生人口） https://www.censtatd.gov.hk/tc/press_release_detail.html?id=4825/

第二：香港前景不明

已往香港是「全球經濟自由度指數（Index of Economic Freedom）」的一哥，不過近年除了被新加坡超越外，今年更被剔出排名。 https://www.news.gov.hk/chi/2021/03/20210304/20210304_223424_538.html/

第三：移民潮

香港淨移出人口達3萬9,800人，創新高 https://money.udn.com/money/story/5603/5260370/

以往香港樓市升幅驚人

香港樓市升值潛力大減，普遍租金也偏低。由於近20年香港樓市升幅驚人，所以租金回報不斷下跌:

香港樓市的租金回報纍創新低

以上總總原因可看出香港並不是一個買樓收租的好地方，反觀英國或亞洲其他地方，例如馬來西亞、泰國、柬埔寨、越南等發展中的國家，無論升值潛力和租金回報都比香港高。

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海外買樓有什麼優點？

第一：外國樓價便宜

對比海外，香港買一間樓的價錢等於外國買幾間。以泰國買樓為例，每平方米樓價大約HK$42,991，是香港樓價的六分之一。而柬埔寨(金邊)、越南(胡志明市)買樓更是十分之一的價錢。千辛萬苦儲幾百萬首期買一間香港樓，還是買十間海外樓更着數？

城市	每平方米樓價
香港	HK$246,031
柬埔寨(金邊)	HK$17,441
馬來西亞(吉隆坡)	HK$21,433
泰國(曼谷)	HK$42,991
越南(胡志明市)	HK$28,577
英國(倫敦)	HK$120,844

第二：海外買樓租金回報更高

除樓價外，租金回報高也是海外樓的另一大優勢。假如你希望制造被動現金流，建立全面的資產配置租合，租金收入絕對是相當穩定的一環。以泰國、柬埔寨(金邊)、越南(胡志明市)物業為例，平均租金回報有4-8%，反觀香港只有2％。

城市	市區平均每月租金(一房)	平均租金回報
香港	HK$16,861	~2%
柬埔寨(金邊)	HK$3,395	6~8%
馬來西亞(吉隆坡)	HK$3,585	2.3~5.4%
泰國(曼谷	HK$4,721	5.13~4.65%
越南(胡志明市)	HK$4,157	2.62~6.32%
英國(倫敦)	HK$18,675	2.23~4.19%

各城市基本因素比較

正所謂「天時、地利、人和」，「人」絕對是投資房地產的重要因素。很多發展中國家講求人口紅利，即是說是因為勞動人口在總人口中的比例上升，從而令經濟得以增長。

以下圖表中可看到大部分城市的人口增長率都比香港高，間接提升國家的增長潛力。

城市	平均每月收入	人均GDP	GDP增長率	人口增長率	每月最基本飲食開支預算	犯罪指數
香港	HK$22,833	$64,500	3.8%	0.32%	HK$3,178	22.25
柬埔寨 (金邊)	HK$2,240	$4,000	6.9%	1.52%	HK$2,066	53.71
馬來西亞 (吉隆坡)	HK$8,526	$29,100	5.9%	1.37%	HK$1,508	64.6
泰國 (曼谷)	HK$6,613	$17,900	3.9%	0.3%	HK$1,935	41.23
越南 (胡志明市)	HK$3,745	$6,900	6.8%	0.93%	HK$1,562	54.11
英國 (倫敦)	HK$33,415	$44,300	1.8%	0.52%	HK$2,289	53.09

發展中國家需考慮外國直接投資金額

發展中國家的經濟能夠急速起飛，很多時候都需要外國投資，而外國直接投資金額(FDI inflows) 是一個很重要的數據。

外國直接投資金額（million USD）	2017	2018	2019
柬埔寨	2,786	3,208	3,706
馬來西亞	9,399	7,618	7,651
泰國	6,661	10,399	4,146
越南	14,100	15,500	16,120

以柬埔寨為例，在2019年錄得歷來最高外國直接投資金額(3.7 百萬美元)，對比2018年增長達16％，相比其他國家可見其增速相當高。而柬埔寨主要的投資者包括中國、南韓、越南、日本等等。

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