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【村屋陷阱】唔想跌入村屋陷阱 有啲咩要注意

教你買村屋

辛辛苦苦儲左幾年錢但依然追不上樓價升幅,有不少人都將上樓目標由私人屋變成村屋。無疑村屋的價格是最大的誘因。

根據市場數據,村屋的成交數字在疫情下不跌反升,在2020年的上半年,村屋的成交量達903宗,比起來2019年下半年的729宗上升了24%。既然賺買村屋都是一個不錯的選擇,那香港有甚麼村屋地點可供選擇,購買村屋時有甚麼注意事項?

香港村屋分佈圖及價錢範圍

【村屋陷阱】唔想跌入村屋陷阱 有啲咩要注意​

屯門、天水圍及元朗,又稱「屯天元」一帶比較多村屋。除「屯天元」,上大埔及西貢一帶都有村屋樓盤。價錢方面都會根據樓層的方便程度而有所不同。

  • 地下連花園價錢為最貴,價錢為600-700萬(優點:不用行樓梯) 
  • 中層價錢為400-500萬
  • 頂樓連天台價錢為500-600萬(優點:活動空間大缺點:需行3層樓梯)

 

村屋類型一般有三款:

  • 舊批地,一般是農地(不足700呎,不用補地價) 
  • 舊屋地(不足700呎,不用補地價)
  • 新批地(外牆&建築面績都是700呎,全幢高度唔可以超過8.23米,最常見需要補地價的村屋)

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屯門/天水圍/元朗

地區

購買村屋的注意事項

1. 買錯丁花/村花

買錯丁花與村花是常見的村屋陷阱。這種樓宇有兩種情況,一是村屋尚未完工及未有入伙紙,俗稱「滿意紙」和未補地價。由於地產商會以比市價低的價格去賣這類村屋,吸引大批人賺買。然而由於未能提供「滿意紙」,買家未能入住,銀行亦未能進行沽價,因此買家未能完成交易。

2. 村屋按揭好難批?

有不少人都認為銀行對村屋按揭都有誤解,認為按揭的程序會比一般樓宇複雜,或按揭成數不高。要成功申請村屋按揭其實十分簡單,只要留意以下幾點:

-留意村屋是否屋苑式管理

屋苑式管理通常會有一個一比一的車位,視乎買入村屋時是附送、租或要另外加錢買。除車位外,屋苑式村屋一般都需要付管理費。現時不少村屋都有健身室,遊樂場等設拖,村屋管理費每層約1000元。如你所買入的村屋是有屬屋苑式管理,銀行一般都會接受沽價。

-是否附合標準村屋規格
標準村屋規格是外牆&建築面績都是700呎,全幢高度唔可以超過8.23米。如果外牆&建築面績只有300-400呎,銀行有機會唔接受沽價。除村屋大小,潛建問題都是關注問題之一,而潛建在二手村屋中都很常見,例如:天台玻璃屋、圍封露台等。如果需要銀行沽價,需要叫上一手業主清拆潛建部分,銀行先會進行沽價。

-車到門口
由於村屋位置會影響銀行估價,因此買入村屋前,買家要查看一下村屋位置是否偏辟。「車到唔到門口」是另一個影響估價的重要因素。「車到門口」即是指村屋外的路是否政府登記及村屋外沒有私人路段。如附合「車到門口」的條件,銀行一般都能夠完成估價。想知道村屋地段號碼,可向地產經紀查DDLOT 號碼,即是屬於每個地段的號碼,再問可唔可以銀行可否做沽價。

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3. 買完花園但唔用得(花園實際入契面積)

對於有意購入地下連花園的你,在購入前要注意花園實際入契面積。你要查看村屋土地查冊內,知道邊一塊地真正屬於自己業權有幾多呎,否則有機會買了花園但發現不可使用。

另外,你亦需要查看附近是否有屬於其他人嘅路段。如有,會有機會徵收過路費,甚至出現路權糾紛,而銀行不會接受按揭。

村屋都有補地價?

由於村屋一開始政府給權丁民興建及自住,當丁民想租出去,在自由市場進行買賣時,就要向政府補回地價。至於補地價的費用就視乎地區,以元朗為例,元朗頭及元朗尾的補地價都有唔同。另外,村屋建成5年內,如果想轉售,都需要補地價。如果5年後先轉售就不用補地價。

總括而言,在樓價持續高企的經濟環境下,對於一眾想上車的香港人來說,只要多加注意購買村屋的細節事項,村屋都是一個不錯的選擇。

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