收息陷阱下篇

近日樓市降溫：地產代理被迫放假，按揭申請宗數減少，多個樓盤湧現劈價潮。作為樓價指標的中原城市領先指數(CCL指數)就由上年高位188.64回落到169.95，半年內跌幅達10%。即使是以穩健著稱的房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts，下稱REITs)，也有60%的本地REITs在2018年錄得負回報。作為收息一族，你又是否了解REITs會受甚麼影響呢？

上集，DarkMoney為大家提及到：

1. REITs如何運作？
2. 香港REITs與美國REITs有甚麼不同？
3. 選擇REITs前必要知的三件事
4. 透視香港十隻REITs－簡單版

詳情可以重溫：
https://www.darkmoneyhk.com/financial/香港人總會遇到的收息陷阱-reits房託基金上篇

今集，DarkMoney會為大家講解：

1. 一張圖帶你透視香港十隻REITs－完整版
2. 買REITs都會有陷阱？
3. 買REITs與其他類近資產有甚麼分別？
4. 總結及建議

一張圖帶你透視香港十隻REITs – 完整版

買REITs都會有陷阱？

• 陷阱一：揀REITs先睇派息高唔高？
  • 傳統上，一般投資者都以派息高低作為第一選股指標，然而派息高的背後可能未有考慮到匯價及租用收益的波動：
    • 匯價風險
      • 以本地十隻REITs為例，派息回報最高的頭三名的業務主要是內地物業，而且其中兩隻是派發人民幣利息
      • 換言之，投資者可能會面對額外的匯兌風險：當人民幣匯價下跌，實質換算成港幣的利息便會比預期低
    • 租用收益波動
      • 租金收益主要取決於租貸情況及營商環境，在不同時期租金收益的波動可以相差極大，參考香港差餉物業估價署的數字(1997年至2019年)：

• • • • 租金市場的熊市可以持續近6年(1998年至2003年)
      • 各類型物業的租金指數曾經大跌近50%
    • 雖然香港是全球租金最昂貴的城市之一，但由於樓價更昂貴，近十年不同物業的租金回報率由3%-5.7%回落至2-2.8%
    • 如果租金回報浮動越大，REITs的固定收益也會隨之受到影響
  • 其實利息對於投資總回報而言只是其中一部份，而且價格波幅普遍會比利息回報大，如果投資者的首要目標不是收息而是總回報，選股時不應以高息為首要考慮點

• 陷阱二：樓市一定只升不跌？
  • 自從沙士以後，本港樓市普遍強勁，中原樓市指數由2004年的37.51點一直升至近年的188.64點
  • 加上買樓一般都會透過按揭借貸，買家可能只需先付出幾十萬的首期便能享有幾百萬的價格升幅，不少買家期間亦藉物業致富
  • 這也導致部份人會認為樓市只升不跌，近年更出現「專家食屎論」
    • 事實上，不同的物業同樣有機會遇上較大的價格調整，如果參考香港差餉物業估價署的香港物業售價指數：

• • • 與租貸市場相近，樓價下跌期間曾經長達6年(1998年至2003年)
    • 各類型物業的價格指數曾經跌近70%，部份偏遠地區跌幅近80%
    • 雖然不同種類的物業回報不一，但在價格升跌上有密切的關連性
  • 如果物業市場踏入熊市，REITs背後持有的資產也會隨之眨值
  • 換言之，如果預期樓市將會調整，REITs的未來回報也會減少

• 陷阱三：REITs股價越是逆市上升，越值得加碼？
  • 許多時候，REITs會憑藉財技或特別消息炒作股價，但在現實層面中，這對租金入息和資產價格並無真正影響，反而會造成泡沬
  • 如果REITs價格被炒高，收益率將會變低，新投資者在股價炒作時入場便很有可能會因此承受股價回調的損失
  • 以下是一些近期例子：
    • 股票回購
      • 領展(823.HK)在2018年總共回購了7,913.7萬基金單位，涉資超過5.5億港元
      • 在同年有80%的REITs下跌，雖然領展因為回購緣故穩住股價
      • 在回購動作後，領展的收益率已由上年的3.94%跌至近期的2.8%
      • 如果未來沒有更多回購動作，股價便很可能會重返合理水平，即使股價沒有下跌，未來的租金收益也會比原來低
    • 敵意收購
      • 在2018年，春泉(1426.HK)的第二大股東太盟地產曾在報紙登全版廣告願以要約價*每股4.85元(當時市價為3.89元)利誘散戶放售他們的股份，其後更將要約價提高至5.3元
      • 消息傳出後，春泉的股價曾一度被炒高至4.71元
      • 但在其後太盟地產未能取得50%以上股權(最後只得40.044%)，最終私有化失敗
      • 收購失敗後，春泉股價很快便由高位4.71急跌至3.34元，跌幅近30%
      • 在消息傳出後想要靜待「佳音」的投資者，最後均錄得虧損
  • 簡言之，如果有關消息沒有對租金入息及資產價格有實質幫助，股價的上升可能只是一時的泡沬，新投資者應該審憤考慮現價是否仍然吸引，並且應該及早評估離場的時機

*(要約價) = 如果收購者可獲50%以上股權支持，收購者便會以要約價向股份持有人收購所有股份

買REITs與其他類近資產有甚麼分別？

投資REITs的目的是在固定收息及股價增值上取平衡。除了直接投資到REITs外，相近的資產還有地產股及地產商債券。如果投資者想要投資到與地產有關的工具，可先從租金入息及資產升值兩個層面考慮，找出合適自己的工具：

• 地產股
  • 地產股沒有派發利息的規定，即使公司業務錄得營利，也有權不派息
  • 雖然地產股不能確保派息，但地產股可以將更多資源投放在物業買賣上，可能會帶來更高的股價增值

• 地產商債券
  • 無論公司是否營利，公司都要覆行派息責任，而且投資者可以預期確實的派息率，與地產股或REITs的浮動入息不同
  • 債價方面，一般二手債券可能受利率影響而浮動
  • 至於持有至到期的債券，雖然本金不會有額外增值，但在正常情況下可以保證取回本金

總結及建議

本港過去十多年受高地價及人口政策的因素影響，加上追回97金融風暴後的跌幅，可以理解樓價為何在過去十幾年一直上升。但在另一邊廂，香港已經連續9年成為全球最難負擔樓價地區，最新報告指出一般香港人要不吃不喝20.9年才可以置業，遠比第二名高得多(加拿大溫哥華 – 樓價為年入息的12.6倍)。

樓價高企，加上政府近年開始改變房屋政策，提高房屋供應，這都代表投資者不應預期地產回報一定較強，或者以為未來回報可以複製。投資前知多一點，理解清楚風險，可能就是最穩妥的投資辦法。

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