REITs房託基金

【收息陷阱】香港人總會遇到的收息陷阱 – REITs房託基金下篇

收息陷阱下篇

近日樓市降溫:地產代理被迫放假,按揭申請宗數減少,多個樓盤湧現劈價潮。作為樓價指標的中原城市領先指數(CCL指數)就由上年高位188.64回落到169.95,半年內跌幅達10%。即使是以穩健著稱的房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts,下稱REITs),也有60%的本地REITs在2018年錄得負回報。作為收息一族,你又是否了解REITs會受甚麼影響呢?

上集,DarkMoney為大家提及到:

  1. REITs如何運作?
  2. 香港REITs與美國REITs有甚麼不同?
  3. 選擇REITs前必要知的三件事
  4. 透視香港十隻REITs-簡單版

詳情可以重溫:
https://www.darkmoneyhk.com/financial/香港人總會遇到的收息陷阱-reits房託基金上篇

今集,DarkMoney會為大家講解:

  1. 一張圖帶你透視香港十隻REITs-完整版
  2. 買REITs都會有陷阱?
  3. 買REITs與其他類近資產有甚麼分別?
  4. 總結及建議

一張圖帶你透視香港十隻REITs – 完整版

回報排名 代號 名稱 派息貸幣 利息回報(2018) 股價回報(2018) 總回報(2018) 物業地區 物業種類
1 0823 領展 HKD 3.94% 8.33% 12.27% 香港
北京、上海、廣州
商場、
停車場及寫字樓
2 1426 春泉 HKD 7.51% 2.37% 9.88% 北京 商場、
酒店及寫字樓
3 0405 越秀 RMB 6.45% -1.57% 4.88% 廣州、上海及武漢 酒店、商場、
公寓及寫字樓
4 87001 匯賢 *RMB 8.48% -4.21% 4.27% 北京、成都、
瀋陽及重慶
酒店、商場、
公寓及寫字樓
5 0435 陽光 HKD 4.74% -6.34% -1.60% 香港 酒店、商場、
公寓及寫字樓
6 1881 富豪 HKD 5.85% -7.85% -2.00% 香港 酒店
7 0778 置富 HKD 5.19% -7.22% -2.03% 香港 商場
8 2778 冠君 HKD 4.30% -7.27% -2.97% 香港 商場及寫字樓
9 0808 泓富 HKD 5.01% -10.98% -5.97% 香港 商場、
寫字樓及工廠大廈
10 1275 開元 RMB 4.49% -27.43% -22.94% 開封、浙江、
寧波、杭州
酒店
回報參考: TRA (HKD) - Bloomberg 02/01/2018 至 31/12/2018
* = 可自選以股代息
@ = 北京、成都、瀋陽及重慶

買REITs都會有陷阱?

  • 陷阱一:揀REITs先睇派息高唔高?
    • 傳統上,一般投資者都以派息高低作為第一選股指標,然而派息高的背後可能未有考慮到匯價及租用收益的波動:
      • 匯價風險
        • 以本地十隻REITs為例,派息回報最高的頭三名的業務主要是內地物業,而且其中兩隻是派發人民幣利息
        • 換言之,投資者可能會面對額外的匯兌風險:當人民幣匯價下跌,實質換算成港幣的利息便會比預期低
      • 租用收益波動
        • 租金收益主要取決於租貸情況及營商環境,在不同時期租金收益的波動可以相差極大,參考香港差餉物業估價署的數字(1997年至2019年):
香港差餉物業估價署的數字(1997年至2019年)
        • 租金市場的熊市可以持續近6年(1998年至2003年)
        • 各類型物業的租金指數曾經大跌近50%
      • 雖然香港是全球租金最昂貴的城市之一,但由於樓價更昂貴,近十年不同物業的租金回報率由3%-5.7%回落至2-2.8%
      • 如果租金回報浮動越大,REITs的固定收益也會隨之受到影響
    • 其實利息對於投資總回報而言只是其中一部份,而且價格波幅普遍會比利息回報大,如果投資者的首要目標不是收息而是總回報,選股時不應以高息為首要考慮點
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  • 陷阱二:樓市一定只升不跌?
    • 自從沙士以後,本港樓市普遍強勁,中原樓市指數由2004年的37.51點一直升至近年的188.64點
    • 加上買樓一般都會透過按揭借貸,買家可能只需先付出幾十萬的首期便能享有幾百萬的價格升幅,不少買家期間亦藉物業致富
    • 這也導致部份人會認為樓市只升不跌,近年更出現「專家食屎論」
      • 事實上,不同的物業同樣有機會遇上較大的價格調整,如果參考香港差餉物業估價署的香港物業售價指數:
香港差餉物業估價署的香港物業售價指數
      • 與租貸市場相近,樓價下跌期間曾經長達6年(1998年至2003年)
      • 各類型物業的價格指數曾經跌近70%,部份偏遠地區跌幅近80%
      • 雖然不同種類的物業回報不一,但在價格升跌上有密切的關連性
    • 如果物業市場踏入熊市,REITs背後持有的資產也會隨之眨值
    • 換言之,如果預期樓市將會調整,REITs的未來回報也會減少
  • 陷阱三:REITs股價越是逆市上升,越值得加碼?
    • 許多時候,REITs會憑藉財技或特別消息炒作股價,但在現實層面中,這對租金入息和資產價格並無真正影響,反而會造成泡沬
    • 如果REITs價格被炒高,收益率將會變低,新投資者在股價炒作時入場便很有可能會因此承受股價回調的損失
    • 以下是一些近期例子:
      • 股票回購
        • 領展(823.HK)在2018年總共回購了7,913.7萬基金單位,涉資超過5.5億港元
        • 在同年有80%的REITs下跌,雖然領展因為回購緣故穩住股價
        • 在回購動作後,領展的收益率已由上年的3.94%跌至近期的2.8%
        • 如果未來沒有更多回購動作,股價便很可能會重返合理水平,即使股價沒有下跌,未來的租金收益也會比原來低
      • 敵意收購
        • 在2018年,春泉(1426.HK)的第二大股東太盟地產曾在報紙登全版廣告願以要約價*每股4.85元(當時市價為3.89元)利誘散戶放售他們的股份,其後更將要約價提高至5.3元
        • 消息傳出後,春泉的股價曾一度被炒高至4.71元
        • 但在其後太盟地產未能取得50%以上股權(最後只得40.044%),最終私有化失敗
        • 收購失敗後,春泉股價很快便由高位4.71急跌至3.34元,跌幅近30%
        • 在消息傳出後想要靜待「佳音」的投資者,最後均錄得虧損
    • 簡言之,如果有關消息沒有對租金入息及資產價格有實質幫助,股價的上升可能只是一時的泡沬,新投資者應該審憤考慮現價是否仍然吸引,並且應該及早評估離場的時機

*(要約價) = 如果收購者可獲50%以上股權支持,收購者便會以要約價向股份持有人收購所有股份

買REITs與其他類近資產有甚麼分別?

投資REITs的目的是在固定收息及股價增值上取平衡。除了直接投資到REITs外,相近的資產還有地產股及地產商債券。如果投資者想要投資到與地產有關的工具,可先從租金入息及資產升值兩個層面考慮,找出合適自己的工具:

  • 地產股
    • 地產股沒有派發利息的規定,即使公司業務錄得營利,也有權不派息
    • 雖然地產股不能確保派息,但地產股可以將更多資源投放在物業買賣上,可能會帶來更高的股價增值
  • 地產商債券
    • 無論公司是否營利,公司都要覆行派息責任,而且投資者可以預期確實的派息率,與地產股或REITs的浮動入息不同
    • 債價方面,一般二手債券可能受利率影響而浮動
    • 至於持有至到期的債券,雖然本金不會有額外增值,但在正常情況下可以保證取回本金

總結及建議

本港過去十多年受高地價及人口政策的因素影響,加上追回97金融風暴後的跌幅,可以理解樓價為何在過去十幾年一直上升。但在另一邊廂,香港已經連續9年成為全球最難負擔樓價地區,最新報告指出一般香港人要不吃不喝20.9年才可以置業,遠比第二名高得多(加拿大溫哥華 – 樓價為年入息的12.6倍)。

樓價高企,加上政府近年開始改變房屋政策,提高房屋供應,這都代表投資者不應預期地產回報一定較強,或者以為未來回報可以複製。投資前知多一點,理解清楚風險,可能就是最穩妥的投資辦法。

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