收息陷阱上篇

近日樓市降溫：地產代理被迫放假，按揭申請宗數減少，多個樓盤湧現劈價潮。作為樓價指標的中原城市領先指數(CCL指數)就由上年高位188.64回落到169.95，半年內跌幅達10%。即使是以穩健著稱的房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts，下稱REITs)，也有60%的本地REITs在2018年錄得負回報。作為收息一族，你又是否了解REITs會受甚麼影響呢？

有見及此，DarkMoney今次會為大家講解一下：

1. REITs如何運作？
2. 香港REITs與美國REITs有甚麼不同？
3. 選擇REITs前必要知的三件事

REITs如何運作？

REITs會透過集資持有不動產以賺取定期收入，譬如是持有車位、住宅或商用樓宇等物業收租。基金必須將75%以上資產投資於現金、房產、政府債券或抵押貸款上，而借貸比率不可高於45%，以避免過份進取。如果REITs沒有出現虧損，就會將至少90%稅後收益分派予投資者。

香港REITs與美國REITs有甚麼不同？

目前在香港上市的REITs數目約為10隻，均屬權益型房託(Equity REITs)，即是直接投資房產以賺取租金收入。
在美國上市的REITs則超過300隻，有少部份是抵押型房託(Mortgage REITs，又稱mREITs)，即向房產持有人或經營商提供借貸以賺取利息收入，一般派息會比權益型高，但比較容易受利率影響。

選擇REITs前必要知的三件事

物業地區 及 物業種類

1. 地區： 不少REITs會由幾個地區的物業組成
   • 譬如本港與內地的租金可以是雲泥之別，兩地的房屋政策或人口密度也大大不同
2. 種類: 一般REITs可持有工業、寫字樓、零售、住宅、酒店、醫療和個人倉儲
   • 物業種類會受個別行業政策影響，選擇前可參照REITs的種類佔比

物業出租率 及 租金回報率

1. 出租率： 雖然物業出租率越高，代表管理效率越高，但也意味現時收益率已接近極限
   • 因為季節性需求，酒店的出租率一般會比工廈、商場、公寓、停車場及寫字樓的低
2. 回報率： 投資者應該留意不同物業的租金回報率可能會受經濟周期而浮動
   • 例如－根據差餉物業估價署的租金數據，近年本港租金回報率持續受壓，對比十年前的平均租金收益率：
     • 2008年​
       • 住宅收益是3%-4.8%​
       • 寫字樓收益是3.9-4.6%​
       • 分層工廠大廈收益是5.7%​
       • 零售業樓宇收益是4.2%​
     • 2018年​
       • 住宅收益是2%-2.7% (下跌1%-2.1%)
       • 寫字樓收益是2.4-2.6% (下跌1.5%-2%)​
       • 分層工廠大廈收益是2.8% (下跌2.9%)​
       • 零售業樓宇收益是2.4% (下跌1.8%)​

資產增值項目

• REITs的總回報是由租金入息和價格波動兩個部份組成，如果REITs購買的資產價格有明顯回調，投資者仍然可能會蝕損不同
• REITs會在年報上公佈未來的資產提升項目，譬如是增購或賣出物業，如果投資項目有盈利，一般都會在股價上反映出來
  • 譬如置富產業信託(0778.HK)，自2003年上市以來，物業組合由5項增加至16項，資產估值增長逾11倍
• 一般樓市指數越高，REITs的資產增值回報便會越高。
• 相反，如果樓市指數下跌，REITs的資產增值部份可能會錄得負回報
  • 以2018年為例，不計算派息，80%的本地REITs的股價都錄得虧損。

透視香港十隻REITs－簡單版

本篇主要為大家提供REITs的入門概念，下篇DarkMoney將為大家深入分析本港十隻REITs的業務組合，內容包括：

1. 一張圖帶你透視香港十隻REITs－完整版
2. 買REITs都會有陷阱？
3. 總結及建議

如果想學識避開陷阱、安穩收息，各位讀者可以密切關注下集。

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