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【收息陷阱】香港人總會遇到的收息陷阱 - REITs房託基金上篇

香港人總會遇到的收息陷阱 - REITs房託基金上篇

近日樓市降溫:地產代理被迫放假,按揭申請宗數減少,多個樓盤湧現劈價潮。作為樓價指標的中原城市領先指數(CCL指數)就由上年高位188.64回落到169.95,半年內跌幅達10%。即使是以穩健著稱的房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts,下稱REITs),也有60%的本地REITs在2018年錄得負回報。作為收息一族,你又是否了解REITs會受甚麼影響呢?

有見及此,DarkMoney今次會為大家講解一下:

 

  1. REITs如何運作?
  2. 香港REITs與美國REITs有甚麼不同?
  3. 選擇REITs前必要知的三件事

REITs如何運作?

REITs會透過集資持有不動產以賺取定期收入,譬如是持有車位、住宅或商用樓宇等物業收租。基金必須將75%以上資產投資於現金、房產、政府債券或抵押貸款上,而借貸比率不可高於45%,以避免過份進取。如果REITs沒有出現虧損,就會將至少90%稅後收益分派予投資者。

香港REITs與美國REITs有甚麼不同?

目前在香港上市的REITs數目約為10隻,均屬權益型房託(Equity REITs),即是直接投資房產以賺取租金收入。
美國上市的REITs則超過300隻,有少部份是抵押型房託(Mortgage REITs,又稱mREITs),即向房產持有人或經營商提供借貸以賺取利息收入,一般派息會比權益型高,但比較容易受利率影響。

選擇REITs前必要知的三件事

物業地區 及 物業種類

  1. 地區: 不少REITs會由幾個地區的物業組成
    • 譬如本港與內地的租金可以是雲泥之別,兩地的房屋政策或人口密度也大大不同
  2. 種類: 一般REITs可持有工業、寫字樓、零售、住宅、酒店、醫療和個人倉儲
    • 物業種類會受個別行業政策影響,選擇前可參照REITs的種類佔比

物業出租率 及 租金回報率

  1. 出租率: 雖然物業出租率越高,代表管理效率越高,但也意味現時收益率已接近極限
    • 因為季節性需求,酒店的出租率一般會比工廈、商場、公寓、停車場及寫字樓的低
  2. 回報率: 投資者應該留意不同物業的租金回報率可能會受經濟周期而浮動
    • 例如-根據差餉物業估價署的租金數據,近年本港租金回報率持續受壓,對比十年前的平均租金收益率:
      • 2008年​
        • 住宅收益是3%-4.8%​
        • 寫字樓收益是3.9-4.6%​
        • 分層工廠大廈收益是5.7%​
        • 零售業樓宇收益是4.2%​
      • 2018年​
        • 住宅收益是2%-2.7% (下跌1%-2.1%)
        • 寫字樓收益是2.4-2.6% (下跌1.5%-2%)​
        • 分層工廠大廈收益是2.8% (下跌2.9%)​
        • 零售業樓宇收益是2.4% (下跌1.8%)​

資產增值項目

  • REITs的總回報是由租金入息價格波動兩個部份組成,如果REITs購買的資產價格有明顯回調,投資者仍然可能會蝕損不同
  • REITs會在年報上公佈未來的資產提升項目,譬如是增購或賣出物業,如果投資項目有盈利,一般都會在股價上反映出來
    • 譬如置富產業信託(0778.HK),自2003年上市以來,物業組合由5項增加至16項,資產估值增長逾11倍
  • 一般樓市指數越高,REITs的資產增值回報便會越高。
  • 相反,如果樓市指數下跌,REITs的資產增值部份可能會錄得負回報
    • 以2018年為例,不計算派息,80%的本地REITs的股價都錄得虧損。

透視香港十隻REITs-簡單版

本篇主要為大家提供REITs的入門概念,下篇DarkMoney將為大家深入分析本港十隻REITs的業務組合,內容包括:

  1. 一張圖帶你透視香港十隻REITs-完整版
  2. 買REITs都會有陷阱?
  3. 總結及建議

如果想學識避開陷阱、安穩收息,各位讀者可以密切關注下集。

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