香港人總會遇到的收息陷阱 - REITs房託基金上篇

【收息陷阱】香港人總會遇到的收息陷阱 – REITs房託基金上篇

收息陷阱上篇

近日樓市降溫:地產代理被迫放假,按揭申請宗數減少,多個樓盤湧現劈價潮。作為樓價指標的中原城市領先指數(CCL指數)就由上年高位188.64回落到169.95,半年內跌幅達10%。即使是以穩健著稱的房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts,下稱REITs),也有60%的本地REITs在2018年錄得負回報。作為收息一族,你又是否了解REITs會受甚麼影響呢?

有見及此,DarkMoney今次會為大家講解一下:

  1. REITs如何運作?
  2. 香港REITs與美國REITs有甚麼不同?
  3. 選擇REITs前必要知的三件事

REITs如何運作?

REITs會透過集資持有不動產以賺取定期收入,譬如是持有車位、住宅或商用樓宇等物業收租。基金必須將75%以上資產投資於現金、房產、政府債券或抵押貸款上,而借貸比率不可高於45%,以避免過份進取。如果REITs沒有出現虧損,就會將至少90%稅後收益分派予投資者。

香港REITs與美國REITs有甚麼不同?

目前在香港上市的REITs數目約為10隻,均屬權益型房託(Equity REITs),即是直接投資房產以賺取租金收入。
美國上市的REITs則超過300隻,有少部份是抵押型房託(Mortgage REITs,又稱mREITs),即向房產持有人或經營商提供借貸以賺取利息收入,一般派息會比權益型高,但比較容易受利率影響。

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選擇REITs前必要知的三件事

物業地區 及 物業種類

  1. 地區: 不少REITs會由幾個地區的物業組成
    • 譬如本港與內地的租金可以是雲泥之別,兩地的房屋政策或人口密度也大大不同
  2. 種類: 一般REITs可持有工業、寫字樓、零售、住宅、酒店、醫療和個人倉儲
    • 物業種類會受個別行業政策影響,選擇前可參照REITs的種類佔比

物業出租率 及 租金回報率

  1. 出租率: 雖然物業出租率越高,代表管理效率越高,但也意味現時收益率已接近極限
    • 因為季節性需求,酒店的出租率一般會比工廈、商場、公寓、停車場及寫字樓的低
  2. 回報率: 投資者應該留意不同物業的租金回報率可能會受經濟周期而浮動
    • 例如-根據差餉物業估價署的租金數據,近年本港租金回報率持續受壓,對比十年前的平均租金收益率:
      • 2008年​
        • 住宅收益是3%-4.8%​
        • 寫字樓收益是3.9-4.6%​
        • 分層工廠大廈收益是5.7%​
        • 零售業樓宇收益是4.2%​
      • 2018年​
        • 住宅收益是2%-2.7% (下跌1%-2.1%)
        • 寫字樓收益是2.4-2.6% (下跌1.5%-2%)​
        • 分層工廠大廈收益是2.8% (下跌2.9%)​
        • 零售業樓宇收益是2.4% (下跌1.8%)​

資產增值項目

  • REITs的總回報是由租金入息價格波動兩個部份組成,如果REITs購買的資產價格有明顯回調,投資者仍然可能會蝕損不同
  • REITs會在年報上公佈未來的資產提升項目,譬如是增購或賣出物業,如果投資項目有盈利,一般都會在股價上反映出來
    • 譬如置富產業信託(0778.HK),自2003年上市以來,物業組合由5項增加至16項,資產估值增長逾11倍
  • 一般樓市指數越高,REITs的資產增值回報便會越高。
  • 相反,如果樓市指數下跌,REITs的資產增值部份可能會錄得負回報
    • 以2018年為例,不計算派息,80%的本地REITs的股價都錄得虧損。

透視香港十隻REITs-簡單版

代號 名稱 物業地區 物業種類
0823 領展 香港
北京、上海、廣州
商場、
停車場及寫字樓
1426 春泉 北京 商場、
酒店及寫字樓
0405 越秀 廣州、上海及武漢 酒店、商場、
公寓及寫字樓
87001 匯賢 北京、成都、
瀋陽及重慶
酒店、商場、
公寓及寫字樓
0435 陽光 香港 酒店、商場、
公寓及寫字樓
1881 富豪 香港 酒店
0778 置富 香港 商場
2778 冠君 香港 商場及寫字樓
0808 泓富 香港 商場、
寫字樓及工廠大廈
1275 開元 開封、浙江、
寧波、杭州
酒店

本篇主要為大家提供REITs的入門概念,下篇DarkMoney將為大家深入分析本港十隻REITs的業務組合,內容包括:

  1. 一張圖帶你透視香港十隻REITs-完整版
  2. 買REITs都會有陷阱?
  3. 總結及建議

如果想學識避開陷阱、安穩收息,各位讀者可以密切關注下集。


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