fbpx

【海外物業】英國買樓終極指南 (英國買樓程序) 2021

英國買樓終極指南 (購買流程) 2021

英國樓盤
Berkeley Eden Grove更多資訊

透過電郵下載相關文件,與DarkMoney一齊探索更多英國物業資訊。

本人同意使用條款以及按私隱政策接受推廣資訊。

在英國BNO簽證放寬下,英國樓成為熱門選擇,加上早前持BNO港人移民英國的「特許入境安排(Leave Outside the Rules,LOTR)屆滿,所以不少人趕在限期前出發,而移民首要解決的事情必然是居住問題!

然而買海外樓就像隔山買牛,想避免買英國樓陷阱,無論是英國買樓自住還是英國買樓收租,都要事前做足功課!

步驟一: 我的購買能力範圍? 有多少預算?

投資房地產本身有一定門檻,就算是海外物業也大概需要港幣一百萬才有一個合理的海外樓,所以買英國樓第一件事是清楚自己的能力,有多少本金可作投資。

除了full pay外,海外房地產其實和香港買樓一樣,同樣可做按揭。而英國的Loan to value: LTV 按揭成數一般是70~75%,即是說你本金只有50萬,你最多只可購買166萬($500,000/0.3) 的房地產

另外,英國樓最吸引之處是按揭可以還息不還本,作為投資/買樓收租而言,絕對是一個優勢。

英國買樓陷阱:

由於疫情關係,現時大部分銀行都相對保守,所以按揭成數大概只有50~65%,如果你希望這段時間內投資房地產,便需要提高預算。

DarkMoney建議:

如果你預算並不鬆動,其實可以先找Mortgage Broker進行初步壓力測試,確保有足夠的現金才進行下一步,而一般申請按揭時年收入需要最少有GBP25,000。

英國買樓工具:

英國樓盤新資訊

Berkeley Eden Grove

Location: Staines-upon-Thames TW18 4AE

✓ 離市中心距離: 5分鐘路程 (設有地鐵站)

✓ 離倫敦市中心距離: 35分鐘車程

✓ 租金參考: 附近租盤同類型單位租金回報高達4.9%

✓ 樓盤附近的中小學: 27間Ofsted評級獲得Outstanding/Good的中小學

✓ 樓盤附近的大學: 排名前十的其中4所大學 (1小時車程到達)

英國樓盤
Berkeley Eden Grove更多資訊

透過電郵下載相關文件,與DarkMoney一齊探索更多英國物業資訊。

本人同意使用條款以及按私隱政策接受推廣資訊。

步驟二: 哪一個英國城市較適合自己?

英國買樓終極指南 (購買流程) 2021

英國由英格蘭、威爾斯、蘇格蘭和北愛爾蘭等四大區域所組成,直至2016年,英國共有69座城市,而每個城市平均樓價、升幅和收租回報都不同。

英國買樓費用要多少?以首都倫敦為例,現時平均樓價為GBP 710,570,根據英國政府數據顯示,10年來倫敦樓價中位數總共升了67.24%。

而倫敦可再分為 Central London / East London / North London / South London / West London,當中以Central London最貴,現時平均樓價為GBP 1,374,037。

作為投資者,先要清楚自己的投資目的,再作投資,例如你想「賺價/賺升幅」,便可考慮倫敦,但如果你希望買樓收租,建立自己的「收租農場」,就可以要投資曼徹斯特、利物浦等城市,收租回報會較可觀。

英國樓平均樓價比較

地區
平均樓價
倫敦London買樓
GBP710,570
東南英格蘭 South East England買樓
GBP436,422
東英格蘭 East of England買樓
GBP378,412
東北英格蘭 North East England買樓
GBP209,088
西南英格蘭 South West England買樓
GBP334,819
約克郡-亨伯 Yorkshire an The Humber買樓
GBP202,702
蘇格蘭 Scotland買樓
GBP199,109
威爾斯 Wales買樓
GBP206,819

英國各城市收租回報比較2019-2020

地區
平均租金回報
曼徹斯特Manchester買樓
7.29%
諾丁漢 Nottingham買樓
7.28%
樸茨茅夫 Portsmouth買樓
7.07%
伯明翰 Birmingham買樓
6.68%
列斯 Leeds買樓
6.22%
蘭卡斯特 Lancaster買樓
5.48%
萊斯特 Leicester 買樓
4.77%

英國買樓陷阱:

很多在香港促銷的樓盤都會以保證租金回報來吸引投資者,例如保證未來5年有6/7%租金收入,然而包租項目多數羊毛出自羊身上,遇到有包租的英國樓盤,應先自行做Research。

英國買樓工具:

– 各城市基本資料

https://insights.realyse.com/

– 各城市基本資料

https://www.zoopla.co.uk/

– 官方各城市租金數據

https://data.london.gov.uk/dataset/average-private-rents-borough

步驟三: 如何分析英國心水樓盤?

當你已經找到適合自己的城市後,便可以進一步收窄範圍,選擇幾個較適合的樓盤。而進行分析時可根據以下三大原則去比較:

原則一: 你的英國樓盤地點

地點一向時房地產投資最重要的一環,你可以從校網、交通、周邊設施、犯罪率等因素去評估樓盤是否合適。

英國買樓工具:搵校網神器

Step 1: 在Google map中找出心水樓盤的Postcode

英國買樓:找出心水樓盤的Postcode

Step 2: 在以下網站中找出心水樓盤附近的學校

參考網站: https://www.goodschoolsguide.co.uk/school-search/

英國買樓:找出心水樓盤附近的學校

Step 3: 在以下網站中建立自己的心水校網並進行比較

參考網站: 按此前往連結

英國買樓:建立自己的心水校網並進行比較

將學校加入「My school」便可詳細研究在那區域中的學校評分。

英國買樓:建立自己的心水校網並進行比較

詳細內容

英國買樓工具:搵犯罪率神器

參考網站: https://www.streetcheck.co.uk/

Step 1: 輸入Postcode

英國買樓:犯罪率神器

Step 2: 查看每月犯罪率 

英國買樓:犯罪率神器

犯罪分佈情況

英國買樓:犯罪率神器

詳細內容

DarkMoney建議:

近幾年英國樓價開始炒高,越近Downtown就越貴,所以投資物業前可了解未來城市發展方向,了解自己的目標物業所屬Borough,然後Search相關Borough的新聞。

英國樓盤
Berkeley Eden Grove更多資訊

透過電郵下載相關文件,與DarkMoney一齊探索更多英國物業資訊。

本人同意使用條款以及按私隱政策接受推廣資訊。

原則二: 你的英國樓盤租金回報

如想買樓收租,租金回報必定是首要考慮因素,而英國房地產的資料相當透明,你可以用以下方法去進行收租回報估算。

Step 1: 從城市開始比較租金

利用以下地圖,輸入你的城市,例如「Spelthorne」,租金中位數是GBP925。

Step 2: 利用Rightmove找出心水樓盤附近的租金

例如我想研究Berkeley的Eden Grove一個一房一廁所的樓盤,可先從google map中找出postcode。

英國買樓:利用Rightmove找出心水樓盤附近的租金

英國買樓:利用Rightmove找出心水樓盤附近的租金

然後在Rightmove中選擇Rent並搜尋附近地址的租盤情況 ,再查看相類似的樓盤型號「一房一廁所」,便可大概得出每月租金約GBP1,500。

英國買樓:利用Rightmove找出心水樓盤附近的租金

英國買樓:利用Rightmove找出心水樓盤附近的租金

詳細內容

DarkMoney建議:

由於以上樓盤是樓花,現時租金情況並不能反映實際回報,所以當你進行比較時必須注意租金回報只是參考,很多因素會影響租金。

原則三: 英國樓盤的發展商資料

買外國樓,好多人認為是隔山買牛,加上英國不像香港一樣只有幾間房地產發展商,而是有幾千間,所以為免買了「爛尾樓」,投資前必須揀選有一定規模的地產發展商。

投資者可先從以下網站查看發展商的排名,以發展商Berkeley為例,排名是前十大內。

參考網站: 

1. Buildington 

2. HomeView

英國買樓:英國樓盤的發展商資料

其次便需要調查過往已出售的項目,以發展商Berkeley為例,總共有34個項目,如需要深入研究,更可配合 ZooplaRightmove 等網站去查看成交紀錄。

英國買樓:英國樓盤的發展商資料

除此之外,更可調查發展商的Cash flow是否穩健,最簡單的方法可評估有沒有破產的風險。

如果發展商是有上市,便可到以下網站查看: https://www.morningstar.com/

英國買樓:英國樓盤的發展商資料 在Morningstar內搜尋相關公司,然後點選Financial,便可看到發展商的現金流是否穩健。

英國買樓陷阱:

海外買樓不外乎都是一手樓二手樓和樓花,好多時都會發現樓花爛尾的新聞。然而,除了購買前要自己做好功課外,其實英國本身有一個獨立的機構可保障業主。

參考網站:NHBC

它是一個獨立的非牟利機構,為英國房地產業提供保險。而保障內容主要是當發展商未能完成房地產項目時(爛尾),便可賠償10%本金或GBP100,000。

為保障自己,千萬不要「一炮過」買樓,大部分發展商出售樓盤時都提供分期付款,而首期普遍是20%。

所以當發展商要求你「一炮過」買樓便有需要提高警覺。

英國樓盤新資訊

Berkeley Eden Grove

Location: Staines-upon-Thames TW18 4AE

✓ 離市中心距離: 5分鐘路程 (設有地鐵站)

✓ 離倫敦市中心距離: 35分鐘車程

✓ 租金參考: 附近租盤同類型單位租金回報高達4.9%

✓ 樓盤附近的中小學: 27間Ofsted評級獲得Outstanding/Good的中小學

✓ 樓盤附近的大學: 排名前十的其中4所大學 (1小時車程到達)

英國樓盤
Berkeley Eden Grove更多資訊

透過電郵下載相關文件,與DarkMoney一齊探索更多英國物業資訊。

本人同意使用條款以及按私隱政策接受推廣資訊。

步驟四: 如何計算物業回報(ROI)?

投資房地產前,必須了解英國買樓開支和必定學會計算回報,而物對回報可分為 1) 租金回報 (Rental Yield) 和 2) 投資回報率 (Return On Investment, ROI)

公式是:年租金收入/物業價值 X 100%

而年租金可參考上文作出估算,以Berkeley的Eden Grove為例,物業價

是GBP360,000,而該區同一類型的年租金約GBP18,000,所以租金回報便是 (18,000/360,000 X 100%) 5%。

通常是計算投資項目是否有利可圖,如套用在物業投資上,可參考以下公式

淨收入/投資成本 X100%

而淨收入 =年租金收入-年管理費-按揭利息-地租(leaseshold物業)

投資成本 =首期+裝修費+印花稅+律師費

所以詳細公式是:

[年租金收入-年管理費-按揭利息-地租]/[首期+裝修費+印花稅+律師費] X100%

*如果是Leasehold 物業例如是Apartment就有ground rent。如果是freehold則不需要。

英國買樓工具:

買樓收租的投資者可利用以下計算機計算物業回報率,不過由於物業回報會因很多其他因素而改變,例如受個人稅影響,所以以下計算機的回報率未必最準確。

英國全新樓盤Eden Grove有多少回報?

[年租金收入-年管理費-按揭利息-地租]/[首期+裝修費+印花稅+律師費] X100%

(GBP18,000 – 1,536 – 10,080) / (108,000 + 3,000 + 1,500)

6,384 / 112,500

每年回報大約是5.67*

*以上回報只是約數,很多因素會影響回報

如果你希望了解更多有關英國樓的資訊, 可以透過以下提交表格,將會有海外物業顧問聯絡你:

看完這篇文章,如果你想:

【查看更多同類文章】可以拉到最底閱讀更多
【保險查詢】點擊右上角的預約鍵

DarkMoney黑識理財是一個以「揭密真相」為宗旨的平台,提供各種類型的資訊,更設有「E+保險比較」讓你更容易找出合適產品!

分享給你的朋友

Share on facebook
Share on whatsapp

版權所有 © 2021 darkmoneyhk.com · 保留所有權利

免責聲明:

雖然本網站內的內容是取自獲相信為正確的資料,但DarkMoney均不會對本資料內容之準確性、完整性、適時性、精確性作出任何聲明或保證。DarkMoney及其關聯公司並不負上或承擔任何向任何人士或投資者作出建議的責任,亦不會就任何因為或就有關於使用或倚靠本資料或本資料之任何內容而引起之直接、間接或後果性損失承擔任何責任。投資者在作出任何投資或購買任何產品的決定前,應細閱有關銷售文件(包括認購章程,如有)。沒有DarkMoney的事先書面同意,任何人士不得(i)複印或以任何形式或方法複製或(ii)再分發本文件或其任何內容。DarkMoney不會對任何不正確使用本文件或未獲授權分發本文件承擔任何責任。如欲索取更多關於本資料之內容,可聯絡所屬的保險公司或提供融資的銀行。

本網站一切言論不代表任何保險公司,並不構成任何要約,招攬,邀請,誘使或任何建議及推薦。讀者請獨立思考及自行作出決定,如因相關言論或文章招致任何損失,概與本網頁「DarkMoney 黑識理財」無關。

其他網站或許與本網站有所連結,又或本網站亦為第三者網站提供連結。DarkMoney對這些網站的內容概不負責。本網站或會載有其他方面提供的資料,DarkMoney並沒有批准或批署這些資料的準確性。

如因與本網站有關的合約、侵權或任何因由而引致任何損失或損害,DarkMoney不會承認任何責任及法律責任。DarkMoney有絕對酌情權隨時刪除、暫時停載或編輯本網站的各項資料而無須給予任何理由。用戶須負責自行評估本網站包含或與之有關的所有資料,在依賴這些資料前應先核實資料的真確性或徵詢獨立意見。